The Market Hall is a sustainable combination of food, leisure, living and parking, fully integrated to celebrate and enhance the synergetic possibilities of the different functions. A secure, covered square emerges beneath an arc, conceived as an inversion of a typical market square and its surrounding buildings. During the day it serves as central market hall, after hours the hall becomes an enormous, covered, well lit public space.
Markthal Rotterdam: jarig, maar niks te vieren
Markthal
Twee jaar na de opening klagen ondernemers in de Markthal over de ‘valse start’ van het overdekte complex. Diverse units staan leeg. „Het is een hele andere hal geworden, die een ander publiek trekt”.
Caspar Naber
29 september 2016
Foto Jordy Rietbroek
Groter kan het contrast niet zijn. De stand waar koningin Máxima zich op 1 oktober 2014 verlekkerde aan enorme Iberische hammen en andere Spaanse delicatessen – de eerste ‘unit’ die ze zag bij de opening van de Markthal – biedt nu een troosteloze aanblik. Door het grijze zeil van het rolluik met heel groot nummer 52 erin geperforeerd, zijn lege vitrines zichtbaar. Delishop ‘21 Pinchos’ sloot afgelopen dinsdag wegens te weinig klanten.
Het is al de negende lege stand op de overdekte marktvloer. De leegstand is het meest zichtbaar bij de hoofdingang aan de Binnenrottekant. Links en rechts van de voormalige Spaanse delicatessenkraam zijn de rolluiken van stands 90 en 35 neergelaten. Bloemenzaak ‘Naturals’ moest sluiten omdat de bloemen niet tegen de tocht konden en de toeristen ze niet kochten. Islamitische slagerij ‘Lezzet Halal Meat’ ging in april dicht wegens gebrek aan klandizie. Voorganger Slagerij ‘J&S’ vertrok september vorig jaar omdat de omzet niet naar zijn zin was. Verderop in de hal staan nog zes verkooppunten leeg, op één na – een snoepstand - allemaal bestemd voor de verkoop van verse producten.
Valse start
De boel moest vol want de koningin was al besteld.
Woordvoerder Mark Kolster van het Collectief Ondernemersbelangen Markthal, waarbij 48 van de 70 ondernemers zijn aangesloten zegt dat de hal een valse start heeft gemaakt. Het moest een overdekte versmarkt worden met 70 vers-stands: 16 met vis, 13 met vlees, 15 met brood en zuivel, 5 met bloemen, 17 met aardappelen, groente en fruit en 4 stands met seizoensproducten, zodat de Rotterdammers er hun boodschappen konden doen. De overige 23 stands waren bedoeld voor delicatessen (13), horeca (7) en overig (3). „Doordat er te weinig verswinkeliers instapten, werden de versunits gevuld met delicatessenzaken die in de plint hadden moeten zitten. Die plekken zijn opgevuld met horeca. De boel moest vol want de koningin was al besteld.”
„Daardoor is het een andere hal geworden die ander publiek trekt. Tachtig procent van de bezoekers bestaat uit toeristen en dagjesmensen. Ze maken foto’s van het gebouw, kopen snacks, hebbedingetjes, maar geen versproducten. Daardoor lopen de horeca, delicatessenzaken en units die snacks mogen verkopen wél en de versunits niet.”
De gewijzigde bezetting van de marktvloer verklaart volgens hem waarom buurtbewoners er hun dagelijkse dingen niet kopen. „Als je geen totaalaanbod aan verse producten hebt waarbij mensen kunnen kiezen uit verschillende aanbieders uit het goedkope-, midden- en hoge segment dan gaan ze naar de buitenmarkt of naar Albert Heijn onder de Markthal. De supermarkt draait 45 procent boven de verwachte omzet. Er is dus wel een markt voor verse producten maar de klanten kopen het niet in de hal”, constateert Kolster. Hij zit met zijn bloemenzaak nu tegenover de grootgrutter en profiteert als een van de weinigen van de klantenstroom.
Bloemen in versomgeving
De gewijzigde indeling van de overdekte marktvloer is hem en andere leden van het ondernemerscollectief een doorn in het oog. „Wij hebben ja gezegd tegen een huurcontract waarin hele andere dingen staan. Zo zou ik bloemen verkopen in een versomgeving, niet tussen horecazaken.” Het Collectief Ondernemersbelangen Markthal probeert er met verhuurder Klépierre uit te komen in een gesprek, maar als dat niet lukt dan volgt een rechtszaak. Er zijn volgens Kolster ook conflicten over de servicekosten, die veel hoger zouden zijn dan voorgespiegeld en die anders besteed zouden worden.
„Zo is de vier ton aan promotiegelden gebruikt om reclame te maken voor de Markthal als zodanig, niet om Rotterdammers te lokken met flyers en reclame in abri’s van trams, zoals beloofd.”
Conflicten zijn er ook over het binnenklimaat en het verbod voor versaanbieders om snacks en drankjes te verkopen. Halal-slagerij ‘Messar’ doet dat omdat de verkoop van vlees alleen niet genoeg oplevert en maakte een zithoek omdat klanten niet staand willen eten. Klépierre spande een kort geding aan om het contract te beëindigen maar de rechter verwees de verhuurder naar een bodemprocedure. Die begint over een week.
Voorzitter Harald Weitering van de Markthal Ondernemersvereniging waarbij alle ondernemers verplicht zijn aangesloten, spreekt ook van een „valse start” van het complex. Hij ziet evenmin reden voor een feestje om de tweede verjaardag te vieren.
„Een deel van de ondernemers sloot een contract af voor twee jaar dat deze maand afloopt. Een meerderheid verlengde weliswaar, maar een aantal niet en negen units zijn dicht omdat de huurders het niet konden bolwerken. Het vinden van een oplossing voor die leegstand is dringend. Hoe leger de hal, hoe minder publiek. Klépierre zegt ermee bezig te zijn, maar wij zien weinig actie. Geef nieuwkomers bij wijze van spreken een contract van drie maanden. Er is plek voor tijdelijke units. Zolang het versaanbod maar omhoog gaat. Eén groenteboer, bakker of visboer trekt niet genoeg versklanten om de huur te kunnen opbrengen dus moet je meerdere hebben waardoor de klantenstroom op gang komt. Kijk naar de buitenmarkt, naast de Markthal. Daar kopen de Rotterdammers wel omdat ze er veel keus hebben.”
De overname van verhuurder Corio door de Franse branchegenoot Klépierre, begin vorig jaar, deed de Markthal volgens hem ook geen goed. „Klépierre benadert de Markthal zoals andere winkelcentra maar dit is geen normaal winkelcentrum. Steeds meer ondernemers vragen zich af of het concept wel haalbaar is,” verzucht Weitering.
Verloop heel normaal
De Markthal heeft Rotterdam (inter)nationaal op de kaart gezet. Het architectonische hoogstandje van het Rotterdamse architectenbureau MVRDV bezorgde de stad – samen met het nieuwe Centraal Station en Koolhaas’ De Rotterdam – een plek in de top van allerlei hippe (reis-) lijstjes.
De boogconstructie met overdekte marktvloer, woningen, winkels en ondergrondse parkeergarage sleepte ook een reeks prijzen in de wacht, waaronder de jaarprijs 2015 van de Nederlandse Raad voor Winkelcentra en de World Architecture News Mixed Use Award 2014. Als beleggingsobject is het ook een succes: de 102 huurappartementen waren bij oplevering verhuurd. De 126 koopappartementen en 24 penthouses waren binnen een jaar daarna verkocht.
Het concept van een overdekte versmarkt staat wel onder druk. Volgens oud-wethouder en Markthal-kenner Hamit Karakus – die wil bemiddelen bij de conflicten tussen verhuurder en huurders – kan dat worden opgelost met flexibiliteit, wat redesignen en het anders berekenen van het business case-model.
Markthaldirecteur Edgar Mulder van Klépierre neemt de kritiek serieus, zegt hij. Achter de schermen werkt het Markthalteam volgens hem hard aan de toekomst van de Markthal. „We zijn druk bezig met acquisitie en marketing. Daarbij staat storytelling centraal, het verhaal vertellen achter de verse, speciale producten. Zo organiseren we rondom Wereldvoedseldag op 16 oktober proeverijen met uitleg over producten waarbij de focus op vers ligt. ”
Mulder begrijpt de ongerustheid over de leegstand en het verloop onder versaanbieders. „De Markthal is een nieuw concept waardoor vergelijkingsmateriaal ontbreekt, maar in winkelcentra is een verloop van zo’n vijf tot tien procent heel normaal. Leegstaande units bieden ook kansen. Zo zijn wij in gesprek met potentiële huurders én ondernemers die al in de Markthal zitten en zelfs willen uitbreiden.” Maar het opvullen van die units is volgens hem niet altijd zo makkelijk als de buitenwereld denkt. „Units die leeg staan omdat de huurder het contract niet verlengde, kunnen we verhuren aan nieuwe ondernemers. We zijn al bezig met enkele partijen die tijdelijk een ruimte willen huren. Maar dan kan niet zomaar als units worden gesloten door een huurder terwijl er nog een contract op zit. Dan moet een opvolger uit dezelfde branche worden gevonden en dat kost tijd.”
Miljoenen bezoekers
De klachten over het verbod op de verkoop van drankjes en hapjes door aanbieders van verse producten zegt de Markthaldirecteur ook serieus te nemen, maar voor een oplossing is hij naar eigen zeggen deels afhankelijk van het bestemmingsplan: het concept en de randvoorwaarden die destijds zijn vastgelegd. „Wij moeten ons daaraan houden. Hierover zijn we in overleg met de gemeente.”
Mulder bevestigt dat de Markthal veel binnen- en buitenlandse toeristen trekt maar dat biedt volgens hem ook kansen. „Er zijn maar weinig ondernemers bij wie jaarlijks miljoenen bezoekers voorbij trekken. Die moet je naar je unit zien te lokken.” Negentig procent van die toeristen komt uit Nederland, zo blijkt volgens hem uit het jongste onderzoek van onderzoeksbureau Strabo twee weken geleden. Het percentage Rotterdamse bezoekers stijgt volgens hem.
De meerderheid van de ondernemers in de Markthal is tevreden over de omzet, zegt Mulder. „Vijf van de zeven aflopende contracten van twee jaar zijn onlangs verlengd waaronder ook aanbieders van versproducten.” Al liggen er een aantal „uitdagingen” – Mulder doelt op de conflicten en juridische procedures – toch is er in zijn ogen reden voor een feestje. „In de beginperiode zei iedereen: dat hou je niet vol, 8 miljoen bezoekers per jaar (iemand die meermaals in- en uit loopt wordt telkens geteld als nieuwe bezoeker, red.) maar de bezoekersaantallen zijn stabiel en we zitten er zelfs iets boven.”
Zitten te lopen te eten
In Rotterdam opent volgende week een immense markthal. Er zijn 96 kramen en je kunt er ook nog wonen. In Nederland hebben we zoiets nog nooit gezien.
Bernard Hulsman
27 september 2014
Er wordt nog hard getimmerd in de Markthal in Rotterdam die op woensdag 1 oktober open gaat. De huurders van de 96 ‘versunits’, die in de paviljoens in de immense hal komen, werken aan de aankleding van hun kramen waar ze eten en drinken gaan verkopen.
De Markthal is een gebouw van grote maten en aantallen. Het totale vloeroppervlak is 96.000 vierkante meter, meer dan de helft van Koolhaas’ De Rotterdam, met 160.000 het grootste ‘multifunctionele’ gebouw in Nederland. De Markthal gaat 15 meter de drassige grond in om onder meer een grote Albert Heijn en een parkeergarage van drie verdiepingen met 1.200 parkeerplaatsen te herbergen. De hal is 40 meter hoog en heeft, aan voor- en achterzijde, geheel glazen gevels die bijna de hele hoogte beslaan. „Bij mijn weten is het de grootste gevel ter wereld die alleen uit glas bestaat”, zegt Hans Schröder, partner bij Provast, de projectontwikkelaar van de Markthal. „Bij harde wind kan de gevel 75 centimeter bollen”, voegt Winy Maas, een van de architecten van MVRDV, het Rotterdamse bureau dat de Markthal heeft ontworpen, eraan toe.
Gietijzer
De markthal is een negentiende-eeuws gebouwtype dat Nederland nauwelijks kent. Zeker, Amsterdam heeft zijn Centrale Markthallen uit 1934. Maar dit kloeke bakstenen gebouw is alleen bedoeld voor groothandels. Markthallen van gietijzer en glas voor het grote publiek, zoals vrijwel alle Franse en Spaanse grote steden en ook oude Engelse industriesteden hebben, kent Nederland niet. „Ondanks het regenachtige klimaat zijn Nederlandse markten van oudsher in de openlucht”, zegt Schröder. „Dat veranderde niet toen de grote steden in Nederland eind negentiende eeuw groeiden.”
Na de Tweede Wereldoorlog begonnen veel markthallen in Europa door de opkomst van supermarkten aan een langdurige neergang, die vaak eindigde in sluiting. Maar in de afgelopen decennia kregen veel markthallen in het kader van de vernieuwing van de binnensteden nieuw leven ingeblazen. Zo groeiden de markthallen van Covent Garden in Londen, na een korte sluiting in de jaren zeventig, uit tot een belangrijke toeristenattractie. Door de toegenomen belangstelling voor ‘goed’ eten, zijn in verschillende Europese steden zelfs nieuwe markthallen gebouwd, zoals de Torvehallerne Markthalle in Kopenhagen uit 2011.
Het idee voor de Markthal in Rotterdam kwam een jaar of tien geleden van het toenmalige gemeentebestuur. Er werd een prijsvraag uitgeschreven voor een combinatie van markthal en woningen. „Op een na bestonden alle inzendingen uit een voor de hand liggende combinatie van een hal met woonblokken of torens”, vertelt Hans Schröder van Provast. „Alleen in het ontwerp van MVRDV waren de woningen geïntegreerd in de hal.”
Dat juist MVRDV met een ‘hybride’ van woningen en hal kwam, was niet verrassend. In verschillende gebouwen van het bureau speelt ‘stapeling’ een rol. Zo was het door MVRDV ontworpen Nederlandse paviljoen voor de Wereldtentoonstelling in Hannover een opeenstapeling van landschappen. Verrassend is wel dat de Markthal geen stapeling maar een versmelting is van woningen en markthal: de 228 huur- en koopappartementen vormen de wanden én het dak. Woningen en hal vormen zo één immens geheel waarvan er geen tweede in de wereld is.
„Dit was dé manier om van de Markthal een grote, stedelijke hal te maken”, zegt architect Winy Maas. „In veel van onze ontwerpen draait het om heel dichte, intensieve bebouwing. Maar daar tegenover moet ook ruimte staan. Je kunt de hal vergelijken met de kerken in het oude Rome. Die fungeren ook als een soort pleinen, publieke hallen te midden van een zee van huizen. De Markthal is een kathedraal met woningen geworden.”
Geluiddicht
Veel appartementen hebben ramen die uitzicht bieden op de hal. „Eigenlijk wilde ik dat de ramen open konden”, zegt Maas. „Dan had je bijvoorbeeld je was kunnen uithangen. Maar dat is me niet gelukt. De ramen moesten helemaal geluiddicht worden.” De grootste appartementen zijn de penthouses, met ramen in de vloer. In eentje zit het vloerraam in een patio, recht boven het ruime roltrappenhuis naar de parkeergarage, zestig meter dieper.
Zoals veel kathedralen is de Markthal versierd. En niet zo’n beetje ook: ‘De Hoorn des Overvloeds’ van Arno Coenen en Iris Roskam is een kunstwerk in de overtreffende trap. Met een oppervlakte van 11.000 vierkante meter bedekt het het immense tongewelf van onder tot boven. Reusachtige frambozen, peultjes, avocado’s, koeien, lelies en vlinders, die kleurvast zijn gebrand op 4.000 aluminium platen van 1,5 bij 1,5 meter, lijken als manna uit de hemel te vallen.
